Michael Oehme – AMAGVIK AG: Die Preise für Renditeliegenschaften in der Schweiz zeigen im Jahr 2024 eine positive Entwicklung: Im dritten Quartal 2024 stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser um 2,7% gegenüber dem Vorquartal und um 7,7% gegenüber dem Vorjahresquartal.
◆ Michael Oehme – gefragter Experte in der Schweizer Immobilienbranche
Was ist eine Renditegesellschaft?
Eine Schweizer Renditeliegenschaft ist eine Immobilie in der Schweiz, die primär als Kapitalanlage dient und regelmäßige Erträge (Rendite) durch Vermietung generiert. Solche Liegenschaften werden nicht zur Eigennutzung gekauft, sondern mit dem Ziel, stabile und langfristige Einnahmen zu erzielen sowie potenzielle Wertsteigerungen zu nutzen.
Merkmale einer Renditeliegenschaft:
- Vermietungseinnahmen: Die Haupteinnahmequelle sind Mieteinnahmen aus Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder gemischten Immobilien.
- Wertsteigerung: Neben den laufenden Einnahmen kann eine Renditeliegenschaft auch durch langfristige Wertsteigerungen des Immobilienmarktes profitieren.
- Renditeberechnung: Die Rendite wird meist als Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis oder zu den gesamten Investitionskosten berechnet. Sie wird häufig in Prozent ausgedrückt.
- Laufende Kosten: Zu den Betriebskosten zählen Unterhalt, Reparaturen, Versicherungen, Verwaltungskosten und eventuelle Hypothekarzinsen.
- Steuerliche Aspekte: In der Schweiz unterliegen Renditeliegenschaften Steuern, z. B. auf Mieteinnahmen und allfällige Wertzuwächse beim Verkauf (Handänderungssteuer oder Grundstückgewinnsteuer).
AMAGVIK AG informiert: aktuelle Preise von Renditeliegenschaften
Michael Oehme: Der SWX IAZI Investment Real Estate Price Index verzeichnete im dritten Quartal einen Anstieg von 1,3% für Mehrfamilienhäuser, mit einer Jahressteigerung von 2,6%. Regionale Unterschiede sind erkennbar, mit besonders starken Anstiegen in den Regionen Genfersee (+5,6%), Ostschweiz (+4,8%) und Mittelland (+2,0%). Trotz des Anstiegs liegen die Preise noch 7,5% unter dem Höchststand von Anfang 20223.
Gründe für die positive Preisentwicklung:
⦁ Sinkende Renditeerwartungen und starke Nachfrage bei geringer Bautätigkeit und sinkenden Leerständen.
⦁ Günstigeres Zinsumfeld nach den jüngsten Zinssenkungen der SNB.
⦁ Anhaltend hohe Nettozuwanderung, die die Nachfrage nach Wohnraum steigert.
⦁ Aktienbewertungen, die institutionellen Investoren mehr Spielraum für Immobilieninvestitionen geben.
Experten wie Donato Scognamiglio von IAZI erwarten, dass dieser Trend anhalten wird, insbesondere aufgrund möglicher weiterer Zinssenkungen und steigender Erträge bei Neuvermietungen.
Die Preise für Renditeliegenschaften in der Schweiz haben im Jahr 2024 einen deutlichen Aufwärtstrend verzeichnet. Im dritten Quartal stiegen die Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser landesweit um 2,7 % gegenüber dem Vorquartal und um 7,7 % im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal. Trotz dieses Anstiegs liegen die Preise noch 7,5 % unter dem Höchststand von Anfang 2022.
Renditeliegenschaften – Die Preisentwicklung variiert regional:
Alpenraum: +5,3 %
Ostschweiz: +3,8 %
Jura und Südschweiz: jeweils +3,7 %
Diese Steigerungen sind auf sinkende Renditeerwartungen, eine starke Nachfrage, geringe Bautätigkeit und abnehmende Leerstände zurückzuführen.
Auch die Preise für Büroimmobilien sind im dritten Quartal 2024 um 1,3 % gegenüber dem Vorquartal und um 3,0 % im Jahresvergleich gestiegen. Allerdings zeigen sich hier regionale Unterschiede:
Genfersee: +5,6 %
Ostschweiz: +4,8 %
Mittelland: +2,0 %
Basel: -1,3 %
Zürich und Südschweiz: jeweils -0,3 %
Die jüngsten Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) haben die Attraktivität von Immobilien-Direktanlagen erhöht. Sinkende Zinsen führen dazu, dass Investoren im Vergleich zu Alternativanlagen wie Obligationen keine Renditeabstriche hinnehmen müssen. Zudem wird die Beschaffung von Fremdkapital durch niedrigere Hypothekarzinsen günstiger.
Dennoch könnten die ab 2025 in der Schweiz geltenden Basel-III-Standards die Kreditvergabe beeinflussen. Hypothekarinstitute müssen Liegenschaftstransaktionen mit hoher Belehnungsquote künftig mit mehr Eigenmitteln absichern, was die Kreditvergabe verteuern könnte. Die Auswirkungen auf die Immobilienpreise bleiben abzuwarten.
SCHWEIZER AKTIEN
Zusammenfassend zeigt der Schweizer Markt für Renditeliegenschaften im Jahr 2024 eine positive Preisentwicklung, unterstützt durch günstige wirtschaftliche Rahmenbedingungen und eine anhaltend hohe Nachfrage. Dennoch sollten Investoren die regulatorischen Entwicklungen und deren potenzielle Auswirkungen auf die Finanzierungskosten im Auge behalten.
Typische Beispiele für Renditeliegenschaften:
- Mehrfamilienhäuser: Wohngebäude mit mehreren Mietwohnungen.
- Gewerbeliegenschaften: Bürogebäude, Ladenlokale oder Industrieimmobilien.
- Gemischt genutzte Objekte: Kombination aus Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Vorteile einer Renditeliegenschaft:
- Stetige Einnahmen: Regelmäßige Mieteinnahmen bieten passive Einkommensströme.
- Inflationsschutz: Immobilienwerte steigen oft mit der Inflation.
- Diversifikation: Ergänzt das Portfolio um eine weniger volatile Anlageform.
Risiken:
- Leerstand: Mietausfälle durch unvermietete Einheiten.
- Marktschwankungen: Veränderungen des Immobilienmarktes können die Rendite beeinflussen.
- Instandhaltungsaufwand: Unerwartete Reparatur- oder Sanierungskosten können die Rendite schmälern.
Renditeliegenschaften sind besonders bei institutionellen Investoren, Pensionskassen und vermögenden Privatanlegern beliebt, die nach stabilen und langfristigen Erträgen suchen.
AMAGVIK AG – Gründe für den Preisanstieg bei Renditeliegenschaften
► Zinsentwicklung: Die jüngsten Zinssenkungen der SNB haben die Attraktivität von Immnditeabstriche gegenüber Alternativanlagen wie Obligationen in Kauf nehmen müssen.
► Starke Zuwanderung: Die anhaltend hohe Nettozuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum und treibt somit die Preise.
► Knappes Bauland: Das Unterangebot an Bauland in der Schweiz trägt zur Verteuerung von Immobilien bei. Die Raumplanung erhöht die Wohnkosten um 6 bis 8 Prozent.
► Niedrige Leerstände: Sinkende Leerstände bei Mietwohnungen erhöhen den Druck auf die Preise.
► Allgemeine Preissteigerungen: Inflatiobilien-Direktanlagen erhöht. Sinkende Zinsen wirken preistreibend, da Investoren keine Reon, insbesondere bei Baumaterialien und Transportkosten, führt zu höheren Baukosten, die sich auf die Immobilienpreise auswirken.
► Nachfragesog: Eine starke Nachfrage nach bestimmten Immobilien bei gleichzeitig begrenztem Angebot führt zu Preissteigerungen.
► Demografische Entwicklung: Die steigende Nachfrage nach Seniorenwohnheimen aufgrund der alternden Bevölkerung schafft neue Investitionsmöglichkeiten.
► Studentenwohnungen: Der wachsende Bedarf an Unterkünften für Studierende bietet Investoren lukrative Chancen.
AMAGVIK AG: Diese Faktoren zusammen treiben die Nachfrage nach Renditeliegenschaften an und machen sie zu einer attraktiven Anlageoption für viele Investoren.
