Berlin ick komm von dir – aber bleib ick auch hier?

Steigende Preise und Mieten belasten Berliner zunehmend. Welche Alternativen sich bieten.

„Wohl dem, der in Berlin eine Immobilie besitzt“, meint Immobilienfachmann und Vorstand der Ludwigsburger GENO Wohnbaugenossenschaft e.G., Jens Meier. Zwar warnt die Bundesbank seit etwas zwei Jahren vor den Gefahren einer Immobilienblase – doch nun zeigt eine Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die die Postbank in Auftrag gegeben hatte und deren Ergebnisse sie im „Wohnatlas 2018“ aufnahm, genau das Gegenteil: Die Preise in der Mehrheit der 401 untersuchten deutschen Kreise und Städte sind in den letzten Jahren nicht nur angezogen, sie werden auch bis mindestens 2030 an Wert zulegen.

Die Experten sind sich dabei über eines einig: In Deutschland sind Wohnungen knapp und dies ganz besonders in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der ermittelte jährliche Baubedarf beträgt weiterhin 400.000 Wohnungen. Die Preise in Berlin stiegen dabei im vergangenen Jahr im Vorjahresvergleich um 11,4 Prozent am stärksten. „Das ist für viele Bürger nicht mehr darstellbar“, so GENO-Vorstand Meier.

Doch auch die Mieter in Berlin sind betroffen: Die Plattform Immowelt veröffentlichte unlängst eine Erhebung über die Mietpreissteigerungen der letzten fünf Jahre. Danach stiegen die Mieten in diesem Zeitraum deutschlandweit im Schnitt um 16 Prozent, also deutlich stärker als die verfügbaren Einkommen. Am teuersten lebt es sich jedoch auch hier in Berlin: Hier stiegen die Mieten um bis zu 51 Prozent. „Laut Immowelt dürften die Mieten aufgrund des fehlenden Angebotes unaufhaltsam weiterklettern“, ergänzt der Vorstand der GENO Wohnbaugenossenschaft.

Viele Bürger in Berlin machen sich daher über ihre Zukunft Gedanken. Schon jetzt werden in Deutschland 30 bis 49 Prozent des Nettoeinkommens für das Wohnen ausgegeben. Je niedriger dabei das Einkommen ist, desto höher ist der prozentuale Anteil. Und Berlin ist weiterhin „arm, aber sexy“, wie es Ex-Bürgermeister Klaus Wowereit einmal treffend zitierte. Vielen nehmen daher lange Anfahrtswege in Kauf, mit den entsprechenden Folgen für den Nahverkehr. Berlin hat diesbezüglich seit einiger Zeit Städte wie München und Frankfurt am Main überholt, die seit Jahrzehnten über große Pendlerströme klagen. Nur hierbei handelt es sich um „wohlhabende“ Städte, die an der entsprechenden Infrastruktur arbeiten können.

Was also könnte man beispielsweise jungen Familien raten? Da wären zum einen der Kauf und die Finanzierung über den klassischen Bankkredit, an den vermutlich 99 Prozent der Bevölkerung zuerst denken. „Hier haben sich allerdings die Voraussetzungen aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie massiv verschärft, auch wenn die neue, eigentlich alte Bundesregierung durch das Baukindergeld hiervon ablenken will.

Merkwürdiger Weise ist die nicht so umstritten wie die Mietpreisbremse, auch wenn sie viel mehr schaden anrichtet“, so Jens Meier, der Vorstand der GENO Wohnbaugenossenschaft. Verändert haben sich dabei die Anforderungen an die Vergabe von Immobilienfinanzierungen. Sie sind nun viel mehr an die persönliche Situation der potentiellen Käufer gebunden als früher. Wer also nicht das nötige Eigenkapital mitbringt und ein ausreichendes Einkommen vorweisen kann, geht leer aus. „Die Bank geht hierbei ins Eingemachte: Wenn Sie beispielsweise bei einem Doppeleinkommen sagen, dass Sie sich durchaus Kinder vorstellen können, schlägt der mögliche Ausfall eines Verdieners, selbst wenn man nach der Erziehungszeit wieder beruflich tätig sein möchte und dies erklärt, als ‚Risiko’ bei der Finanzierung durch. Faktisch schließt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie einen erheblichen Teil der Bevölkerung vom Immobilienerwerb aus“, erklärt GENO-Vorstand Jens Meier. Und selbst wenn es zu einer Bankfinanzierung käme, wirke sich das langfristige Risiko einer hohen Verschuldung immer belastend aus. Was viele nicht wissen: Nur der Kreditnehmer ist an die Konditionen und Bedingungen gebunden. Die Bank nicht. Und wenn die der Meinung ist, dass sich an den persönlichen Voraussetzungen des Finanzierenden oder an der Situation der Immobilie (Wertverlust durch geplante Autobahn in der Nähe) etwas geändert hat, kann sie weitere Sicherheiten einfordern. „Da die Finanzierung aber meist mit der heißen Nadel gestrickt ist, ist dieses Geld oder weiteres Vermögen in der Regel nicht da“, sagt Meier.

Eine Alternative sind Finanzierungen über Bausparverträge. Bereits Anfang der 2oerJahre hatte Georg Kropp die Idee, dass jede Familie ein Häuschen mit Garten haben sollte, um sich in Notzeiten selbst versorgen zu können. Er entwickelte 1921, inflationär bedingt 1924 das zweite Mal, den ersten Bauspartarif mit einem Anspargrad von 16,67 %, einem Darlehenszins von 5 % fest und einer Tilgung von einem Prozent. Die Zuteilungszeit, beim Einmalzahler, lag dabei unverbindlich zwischen fünf und sieben Monaten. „Davon können heutige Bausparkunden nur noch träumen. Heute müssen statt 16,67 %, 40 % oder 50 % der Zielsumme angespart werden“, schreiben Gerhild Wichmann und Heinz Klötzner in ihrem lesenswerten Buch „Die 3. Wohnlösung“ (ISBN 978-3-9811118-6-6). „Auch hier gilt letztlich, dass die Bausparkasse als finanzierende Bank des Bauvorhabens in Abteilung III des Grundbuches steht. Aus dieser Sicht ist die Bausparfinanzierung genau so eine Risikofinanzierung über Kredit, über Schulden wie jede andere Finanzierung auch“, so die Autoren. „Hinzu kommt, die durchschnittliche Zuteilungssumme in Deutschland liegt unter 20.000 Euro. Solche Beträge eignen sich nun wirklich nicht für den Bau oder Kauf einer Immobilie, vielleicht für Reparaturzahlungen“, meint GENO-Vorstand Jens Meier.

Dieser hatte wie seinerzeit Kropp schon vor 16 Jahren die Idee, Menschen, die das gleiche Ziel haben, in einer Gemeinschaft zusammenzuschließen. Ziel war es, (Wohn-)lösungen zu finden, Menschen ohne Schulden, Finanzierungen und Angst vor Mieterhöhungen den Weg ins eigene Zuhause zu ebnen. Meier gründete hierzu 2002 die GENO Wohnbaugenossenschaft e.G. und suchte nach Wegen, Menschen ohne Kredit in die eigene Immobilie zu verhelfen. „Anfänglich belächelt haben wir inzwischen eine Position erreicht, in der wir durchaus als Finanzierungsalternative gesehen werden, wobei wir genau genommen gar keine Finanzierungen bieten“, erklärt GENO-Vorstand Meier. Beim Optionskauf erwirbt die GENO Wohnbaugenossenschaft e.G. die Wunschimmobilie des jeweiligen Mitglieds.

Dieses hat dann 35 Jahre Zeit, die Immobilie letztendlich zu übernehmen. Bis zu diesem Kauf zahlt das Mitglied eine monatliche Wohnrate. Dieses setzt sich aus der Verzinsung des von der Genossenschaft eingesetzten Kapitals (Miete) und einer abgetretenen Ansparrücklage (externer Sparanteil) zusammen, denn damit soll beim späteren Kauf der dann noch offene Kaufpreis der Immobilie bezahlt werden. „Unsere Mitglieder haben dabei den Vorteil, dass sich die Wohnrate an der Kaltmiete eines klassischen Mietvertrags orientiert. Nur, dass dieser für 35 Jahre festgeschrieben ist. GENO-Mitglieder brauchen daher keine außerordentlichen Mieterhöhungen und Zinserhöhungen zu fürchten und können ihr Wunschimmobilie nach spätestens 35 Jahren übernehmen. Achtung, ein Kauf sollte aber genau abgestimmt sein, denn im Alter sollten Erbschaft und Pflege immer im Auge sein, so GENO-Vorstand Meier. Wird der Kauf im Alter nicht vollzogen, dann stände ihnen der Ansparbetrag für andere Zwecke zur Verfügung und die Option könnte zusätzlich mit Gewinn veräußert werden.

Aktuell zählt die GENO Wohnbaugenossenschaft rund 5.000 Mitglieder die ihr das Vertrauen ausgesprochen haben. Für den Visionär Meier bietet die GENO-Genossenschaft damit auch für die geplagten Bürger in der Bundeshauptstadt eine echte Alternative. Hoffnung für viele Berliner also.