Empirica: Berliner können sich keine großen Wohnungen leisten

Bauträger folgen in Berlin einem neuen Trend. Sie errichten nun kleinere Wohnungen, „nicht weil es keinen Bedarf nach großen Wohnungen gibt, sondern weil sich die Berliner große Wohnungen nicht leisten können“, sagte Reiner Braun vom Berliner Forschungsinstitut Empirica dem Tagesspiegel. Weil der Kuchen in Deutschland verteilt ist – Finanzwirtschaft in Frankfurt am Main, Industrie im Süden, Konzerne überall außer in Berlin –, bleiben nur Start-ups und Kreativwirtschaft als Chance für Berlin. Bei den Einkommen liegt Berlin im bundesweiten Vergleich zurück und holt den Abstand zu Metropolen wie Hamburg oder München nicht auf. Die Top-Posten werden in Berlin nicht vergeben, eher einfache Jobs – etwa in Gastronomie, Gastwirtschaft und Tourismus.

Das Berliner Forschungsinstitut Empirica warnt daher vor einer „Blase“ auf Berlins Immobilienmarkt. Die Hauptstadt zähle zu den zwölf deutschen Metropolen, in denen die Ampel auf Rot umschaltet. „Zu den Preisen, die üblicherweise in Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzkölln oder anderen zentralen Quartieren verlangt werden, würde ich nicht mehr kaufen“, sagt Reiner Braun von Empirica. Und der Forscher warnt vor einem „potenziellen Einbruch der Preise um 10 bis 20 Prozent in naher Zukunft“.

Bange machen will Braun nicht, seine Warnung hängt mit der Feststellung zusammen, dass die Kaufpreise viel schneller stiegen als die Einkommen und auch schneller als die Angebotsmieten, über deren Höhe Wohnungssuchende schon lange klagen. Die Folge: Kaufmännisch rechnet sich der Immobilienerwerb oft nicht mehr. Der Markt ist gleichsam auf Steroiden, mit Kapitalspritzen aus billigen Zinsen aufgepumpt und gestürmt von Kapitalanlegern, die sich mangels Alternativen das Immobilieninvestment in der Hauptstadt schönrechnen.

Getrieben sind viele dieser Geschäfte – ähnlich wie an der Börse – von „Fantasien“ über einen ewig steigenden Markt. Spekuliert wird dabei nach Kräften auf den Austausch alter Mieter gegen neue, zahlungskräftigere, damit die neuen Mieten dann endlich reichen, um die teuren Kaufpreise zu finanzieren.

Jüngstes Beispiel: Die börsennotierte Aktiengesellschaft ADO Properties S.A. aus dem Großherzogtum Luxemburg hat am 20. Juli 2016 bekanntgegeben, 1.877 Wohnungen und 28 Gewerbeeinheiten in Schöneberg, Wilmersdorf und Neukölln erworben zu haben. Kaufpreis: 218 Millionen Euro. Die Transaktion soll bis Ende August 2016 abgeschlossen werden.

Begründung für den Deal: „Die Ist-Mieten“ lägen zwischen 6,20 und 6,90 Euro je Quadratmeter, bei Neuvermietung seien 7,30 bis 9,60 Euro drin – „Steigerungspotenzial“ bis 38 Prozent. In einer Firmenmitteilung heißt es: „Die Gesellschaft erwartet durch die Akquisition keine nennenswerten Auswirkungen auf den Net Asset Value (NAV) pro Aktie und sieht aufgrund der Eigenschaften der erworbenen Assets und ihrer Mikrolagen gutes Wachstumspotenzial für die Zukunft.“

Marktforscher Braun von Empirica: „Wäre die Finanzkrise nicht, wären die Preise wieder unter Druck.“ Die Grenzen des Wachstums – in Berlin sind es die Einkommen – seien erreicht.

Comments

comments