Die Engel & Völkers Commercial Berlin berichtet über ein Rekordergebnis für Industrie- und Logistikimmobilien auf dem Berliner Markt für das Jahr 2022, bezogen auf den Flächenumsatz. Der Neubau in Berlin/Brandenburg von Teslas Gigafactory trägt einen Löwenanteil, war für den neuen Rekord aber nicht notwendig.
Rekordjahr für Industrie- und Logistikimmobilien in Berlin
Wie jeder Immobilienmarkt hat auch der Berliner Immobilienmarkt im Jahr 2022 starke Bewegungen nach dem erhöhten Leitzins hingelegt. In Berlin gibt es schon länger Schwierigkeiten mit dem Neubau von Wohnungen, da der Platz stark begrenzt ist und die Nachfrage weiterhin steigt. In dem Bericht der Engel & Völkers Commercial Berlin über die Industrie- und Logistikimmobilien wurde ein Wachstum von 89 % für die vermietete oder von Eigennutzern bezogene Fläche gegenüber dem Vorjahr 2021 festgestellt. Damit wurden im Jahr 2022 in Berlin 1,17 Millionen Quadratmeter Fläche genutzt, während es im Vorjahr noch 620.000 Quadratmeter waren.
Der Großteil der neuen Fläche fällt aber auf das Neubauprojekt von Tesla in Grünheide mit 327.000 Quadratmeter, wie Engel & Völkers berichtet. „Aber auch ohne den Abschluss der Tesla-Fabrik überstieg der übrige Flächenumsatz 846.000 Quadratmeter und damit den Fünfjahresschnitt von 494.000 Quadratmetern bei Weitem“, sagt Sebastian König, Leiter für Industrieflächen bei Engel & Völkers Commercial Berlin.
Tesla hat den Neubau der Gigafactory in Berlin/Brandenburg mit dem Ziel, die größte Batteriefabrik der Welt zu werden, gebaut. Die Produktion von Batterie-Komponenten hat bereits begonnen, obwohl noch sehr viele Stellen in der Fabrik unbesetzt sind. Nach der großen Ankündigung von Elon Musk im Jahr 2020 soll nun die eigentliche Zellproduktion für die Autos wieder nach Amerika verlegt werden. Als Grund werden die steuerlichen Anreize beim Kauf von E-Autos in den USA genannt. Die Verlegung ist ein Teil der gesamten Strategie von Tesla, große Teile der Produktion wieder in die USA zu verlegen. Dennoch ist es unwahrscheinlich, dass die Gigafactory in Grünheide nach den gigantischen Investitionen direkt wieder geschlossen wird, stattdessen soll das Werk sogar erweitert werden, um die Nachfrage nach den Tesla Autos zu bedienen.
Engel & Völkers Commercial Berlin über das Rekordjahr
Engel & Völkers Commercial Berlin hat in der ersten Jahreshälfte von 2022 für Industrie- und Logistikimmobilien einen Flächenumsatz von 737.000 Quadratmetern festgestellt. Ein deutlich stärkerer Umsatz als in der zweiten Jahreshälfte (436.000 Quadratmeter Flächenumsatz) umgesetzt wurde. „Allerdings ist die Nachfrage nach Sale-and-Lease-Back-Transaktionen zum Beispiel durch Family Offices sowie private Kapitalanleger gestiegen, sodass Engel & Völkers Commercial einige dieser Transaktionen begleiten konnte“, fügt Sebastian König für die 2. Jahreshälfte hinzu.
Mietpreiswachstum durch das begrenzte Flächenangebot
Das Problem mit den Neubauten in Großstädten hat auch in Berlin zu einem Mietpreiswachstum für Industrie- und Logistikimmobilien geführt. Besonders die Innenstädte sind davon betroffen. Die Berliner Abteilung von Engel & Völkers stellt fest, dass sich der Anteil der Berliner Stadtbezirke am Gesamtflächenumsatz zugunsten des Umlands auf 24 Prozent verringerte, im Gegensatz zu 30 Prozent im Vorjahr 2021.
Der Leiter für Industrieflächen bei Engel & Völkers Commercial Berlin stellt fest, dass „die anhaltende Marktsituation mit einem begrenzten Flächenangebot und einer hohen Nachfrage im Jahr 2022 zu einem Anstieg des Mietniveaus geführt hat. Die Spitzenmiete nahm gegenüber dem Vorjahr um rund 60 Cent auf 8,10 Euro pro Quadratmeter zu. Wir erwarten, dass sich dieser Trend fortsetzt.“
Der bedeutende Treiber für die Steigerung der Industrie- und Logistikflächen ist das Segment Produktion, Gewerbe, und Industrie mit 30 Prozent Anteil am Flächenumsatz, was zum Großteil an der Vermietung an Tesla liegt. Ein weiterer starker Treiber der Industrie- und Logistikflächen hinsichtlich der Nachfrage ist der Handel, auf den im Jahr 2022 etwa ein Drittel des Gesamtflächenumsatzes gefallen ist.
Ausblick für die Industrie- und Logistikflächen in Berlin
„Der Berliner Markt für Industrie- und Logistikflächen konnte 2022 ein Rekordjahr hinlegen. Trotz der guten Investitionsmöglichkeiten und der Attraktivität des Berliner Markts gehen wir nicht davon aus, dass sich das Umsatzvolumen des Jahres 2022 im aktuell laufenden Jahr wiederholt. Vielmehr rechnen wir für 2023 mit einem Flächenumsatz auf Höhe des Fünfjahresdurchschnitts von 480.000 bis 520.000 Quadratmetern“, prognostiziert König von der Engel & Völkers Commercial Berlin.
Für den gesamten Immobilienmarkt gibt es ähnliche, rückläufige Prognosen. Einige sehen schon jetzt im Jahr 2023 eine Immobilienblase wachsen und Milliardenverluste mit dem Immobiliengeschäft. Die Ampel-Regierung ist in der Diskussion um neue Gesetzte für bestehende Immobilien und neue Maßnahmen für Neubauten. Der Kerngedanke ist mehr Nachhaltigkeit im Bausektor im Kampf gegen den Klimawandel. Bei Engel & Völkers ist man sich der Verantwortung für Nachhaltigkeit bewusst und die schnelle Umsetzung von neuen ESG-Standards sollte ein Vorbild für Mitbewerber werden.
Die strengeren Vorschriften führen zu massiven Steigerungen der Baukosten für einen Neubau und damit auch zu einem sehr viel höheren Mietpreis. Daher werden für Investoren und Bauträger die ESG-Standards immer wichtiger.
(TB)
