In Berlin sind seit Inkrafttreten der Genehmigungspflicht zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und zur baulichen Veränderungen mit anschließender Mieterhöhung vor anderthalb Jahren in den 33 berlinweit entstandenen Milieuschutzgebieten tatsächlich weniger Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt worden als in den letzten Jahren. Außerhalb der Milieuschutzgebiete ist der Trend umgekehrt.
Daher hat nun auch der Bezirk Neukölln als Schlusslicht seit Juni 2016 fünf Milieuschutzgebiete als soziale Erhaltungsgebiete ausgewiesen: Reuterplatz, Flughafenstraße/Donaustraße, Schillerpromenade, Körnerpark/Rollberge und Rixdorf. Die südlichen Bezirke wie Britz, Buckow und Rudow sind auf absehbare Zeit nicht dafür vorgesehen. Das Bezirksamt Neukölln begründet die Einrichtung der Milieuschutzgebiete so: „Neben den sinkenden Leerständen und Wohnungsangeboten sind insbesondere im Norden des Bezirks innerhalb des S-Bahn-Rings weitere Indikatoren für einen Wandel, unter anderem eine steigende Anzahl von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sowie stetig steigende Mieten bei Neuvermietungen, zu beobachten.“
Doch Angst brauchen Wohnungseigentümer vor einem Antrag auf Umwandlung oder Rückbau, bauliche Veränderung oder Nutzungsänderung nicht zu haben. Der Milieuschutz entpuppte sich in der bisherigen Praxis berlinweit als zahnloser Tiger und bietet den Wohneigentümern eine Hintertür nach 7 Jahren.
Im März 2015 hatte der Senat die Umwandlungsverordnung beschlossen. Auf den ersten Blick ist dieser Milieuschutz effektiv: Die Umwandlungen sanken in ganz Berlin, von 2.042 Wohnungen im ersten Quartal 2015 auf 787 zum Ende des Jahres. „Das liegt aber nicht an einer harten Linie der Bezirke bei den Genehmigungen“, hat Björn Müller von der Neuköllner Wochenschau herausgefunden. Er spricht von einer Kapitulation Milieuschutz. „Denn von den eingereichten Anträgen auf Umwandlung wurden 72 Prozent erlaubt, so der Senat. Der Hauptgrund dafür: In 93 Prozent der genehmigten Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen verpflichten sich die Besitzer, den Wohnraum in sieben Jahren wieder auf den Markt zu bringen. Dieses Hintertürchen des Umwandlungsvorbehalts verschafft eine Menge Zeit, um den Wohnraum in aller Ruhe aufzuwerten und dann doch teuer zu vermieten, nur eben etwas später.“
Dass die Umwandlungszahlen bis jetzt rückläufig sind, dürfte laut Müller somit eher an einem „Abschreckungseffekt“ liegen, den die noch junge Verordnung bei Wohneigentümern erzeugt. Müller: „Je mehr das Bewusstsein wächst, wie großzügig die Bezirke doch genehmigen, wird sich das sicher ändern. In Sachen Verdrängung ist der Umwandlungsvorbehalt somit nicht mehr als ein Puffer, dessen Wirkung endlich ist.“
